ТИПИЧНАЯ КАРТИНА ВОЗЛЕ НЕДАВНО СДАННОЙ НОВОСТРОЙКИ: НА ПРИДОМОВОЙ ТЕРРИТОРИИ ВМЕСТО САМОСВАЛОВ, ТРАКТОРОВ И ДРУГОЙ СТРОИТЕЛЬНОЙ ТЕХНИКИ ПОЯВЛЯЮТСЯ ЛИЧНЫЕ АВТО НОВОСЕЛОВ. СЧИТАЕТСЯ, ЧТО ПО МАРКАМ МАШИН ЛЕГКО ОПРЕДЕЛИТЬ НЕ ТОЛЬКО СОЦИАЛЬНЫЙ СТАТУС ЖИЛЬЦОВ, НО И КАТЕГОРИЮ ЗАСТРОЙКИ. ИСКЛЮЧЕНИЕ СОСТАВЛЯЮТ ЭЛИТНЫЕ ДОМА В ИСТОРИЧЕСКОМ ЦЕНТРЕ: АВТОМОБИЛИ СОБСТВЕННИКОВ СКРЫТЫ ОТ ПОСТОРОННИХ ГЛАЗ В ПОДЗЕМНОМ ГАРАЖЕ.

Власти стали относиться к застройщикам строже. Сегодня мало построить жилые квадратные метры – комплексы обрастают необходимой социальной инфраструктурой.

В нее все чаще включаются дополнительные объекты: детский сад, школа, спортивные площадки, медицинский центр, супермаркет. Ну а парковочные места давно стали обязательным элементом этого разнообразного меню.

Многие, наверное, интересовались, как в Е вропе решаются вопросы с парковкой. Ведь кажется, что проблем с этим у европейцев нет. В Риме любят строить многоуровневые подземные паркинги, над которыми устраивают сады и детские площадки. В Германии инженеры не так давно предложили парковать машины на специальном балконе. Благодаря подъему и спуску на специальном лифте машина будет находиться рядом с квартирой в прямом смысле. В европейских столицах на 100 жителей приходится примерно 15-17 парковочных мест, в Москве – в разы меньше.

В нашем городе количество машино-мест на квартиру рассчитывается индивидуально для каждого сегмента жилья. “Согласно СНиПам, которые регламентируют количество обязательных парковок для жилых домов, в экономклассе этот показатель соответствует одному машино-месту, в бизнес-классе составляет не менее 1,7 машино-места, для элитного предусмотрено два машино-места на квартиру. Однако это условие застройщикам удается выполнить далеко не всегда: приходится учитывать ограниченность земельных ресурсов и особенности расположения инженерных коммуникаций города”, – уточняют в компании “Бест-Новострой”.

Мало того, что парковки должны органично вписаться в придомовую территорию, не затрагивая рекреационные зоны, детские площадки, пешеходные бульвары. Желательно, чтобы они располагались на определенном расстоянии от подъездов, окон домов. К тому же на их создание и благоустройство уходит много сил и средств. И при этом организованные парковки, увы, не являются инвестиционным вложением: как бы ни старались застройщики окупить затраты на их сооружение, все равно останутся в минусе.
По словам директора инвестиционного департамента TEKTA GROUP Романа Семчишина, срок окупаемости таких объектов составляет в лучшем случае от 15 до 17 лет без учета налогов. А попытки девелопера заработать на них, когда он закладывает дополнительную сумму в стоимость квадратного метра жилья и позиционирует парковки как дополнительное конкурентное преимущество, редко оканчиваются успехом.

Для экономии места в Москве попробовали применить технологию вертикальных автоматических паркингов, в которых машины размещаются друг над другом. В этом случае автомобиль выдается владельцу с помощью робота, и девелоперу не нужно строить рампу и подъездные пути. При этом наземный или подземный гараж вмещает такое количество машин, которое нельзя было бы поставить, если бы машина заезжала своим ходом. В уже сформировавшейся застройке это преимущество становится практически бесценным.
Подобная автостоянка появилась около телецентра “Останкино”, но не вызвала особого восторга среди потребителей: при явных плюсах, связанных с огромной экономией места, имеются и минусы. Основной из них – высокая себестоимость строительства и дальнейшей эксплуатации. Специалисты Urban Group подчеркивают, что этот механизм удорожает стоимость машино-места в два раза. Другие эксперты тоже указывают на бесперспективность вертикального паркинга, а девелоперы предпочитают строить подземные парковки – они привычнее в использовании.

В современных подземных паркингах площади машино-мест нарезаются с учетом габаритов разных моделей автомобилей. Они варьируются от 13 до 30 м, стандартом считается 18 м. Поэтому и цены внутри одного проекта зависят от класса комплекса, типа и размера машино-мест, их расположения, а также близости к лифтовым группам. В экономклассе стоимость машино-места начинается от 500 тыс. руб., в бизнес-классе – от 1 млн руб.

Цена подземной автостоянки в элитном доме приравнивается к стоимости квартиры экономкласса или дорогой машины и стартует от 3 млн руб. за место.

“Себестоимость подземного машино-места высока потому, что предусматривает дополнительные противопожарные мероприятия и более сложную систему вентиляции, чем в наземном паркинге, – уточняет руководитель проекта ЖК Vesna компании “ОПИН” Ольга Терчикова. – Для сравнения: затраты на возведение наземного паркинга будут в два раза меньше”.

Самый бюджетный вариант для застройщика – выделить на придомовой территории площадки под стоянку. К нему вынуждены прибегать те, кто возводит панельные корпуса. Ни одна из серий индустриального домостроения не предполагает наличия эксплуатируемого подземного пространства. Самыми обделенными чувствуют себя сами жители, у которых из окон открывается вид на двор, заставленный машинами.

И это еще не все сложности, с которыми предстоит столкнуться девелоперу, когда он определяет, сколько машино-мест и какой площади заложить при возведении комплекса. Как ни странно, с количеством можно и переборщить.

Избавиться от “балласта” девелоперы пытаются с помощью различных акций: продают квартиры в комплекте с парковочным местом, сдают места в аренду жителям соседних комплексов, объединяют несколько машино-мест, формируя лот по сниженной цене.
Парковочные места сдаются в аренду не только жителям соседних жилых комплексов, но и сотрудникам инфраструктурных объектов: торгово-развлекательных комплексов, спортивных и медицинских учреждений. Кроме того, организуются дополнительные службы (автосервис, мойка и т. д.). В то же время уменьшать количество подземных площадей, чтобы создать ажиотажный спрос у покупателей, девелоперам не с руки: затратная часть в любом случае остается примерно на одинаковом уровне.
Обратимся к конкретным примерам. Как показывает практика компании Urban Group, первые 30% машино-мест продаются достаточно быстро, следующие 20% продаются хорошо, остальные имеют длительный срок экспозиции. Специалисты объясняют такое положение дел: в экономклассе люди готовы к покупке только в том случае, если машино-место обойдется в сумму, которая меньше, чем стоимость автомобиля.

В комплексах бизнес-класса девелоперы привлекают покупателей так называемыми семейными машино-местами – это два связанных друг с другом места, которые продаются вместе по более выгодной цене. Но и спрос в бизнес-классе на паркинг находится на высоком уровне. Однако в отдельных случаях возникают трудности с реализацией машино-мест.

“Многие покупатели считают место в подземном паркинге излишеством и долго принимают решение относительно его приобретения, предпочитая бросать автомобиль на обочинах относительно просторных улиц и во дворах соседних домов”, – комментирует коммерческий директор корпорации “Баркли” Екатерина Фонарева.

ФСК “Лидер” предлагает однокомнатную квартиру с одним машино-местом в подземном паркинге ЖК M-House в среднем за 5,6 млн руб., а без него – за 5,1 млн руб. Отдельно машино-место стоит 1,1-1,4 млн руб. Естественно, покупатели охотнее приобретают место на стоянке вместе с квартирой. В ЖК “Парк Рублево” при покупке квартиры обязательно и приобретение машино-места. “Мы ввели это правило потому, что в соответствии с концепцией территория комплекса закрыта для автомобилей и любые автостоянки запрещены. Жители оставляют машину в подземном паркинге “, – пояснила Ольга Терчикова.

А вот в элитном сегменте обладатели дорогих апартаментов готовы платить любые деньги за паркинг, достойный их железных коней. Во-первых, у каждого из взрослых членов семьи имеется свой автомобиль. Парковочные места в центре лимитированы и не бесплатны, поэтому возникает проблема компактного размещения семейного автопарка. Во-вторых, автомобили обычно самых престижных марок. Стало быть, тема безопасности выходит на первый план. Генеральный директор “Метриум Групп” Мария Литинецкая соглашается, что разница в стоимости паркинга, скажем, в клубном доме на Остоженке или Патриарших и годового абонемента на платной автостоянке велика: “Но вы же не оставите свой Bentley ночевать на улице: по статусу не положено”.