КВАРТИРЫ В ПОДМОСКОВЬЕ. ПРОДОЛЖЕНИЕ ТЕМЫ: ИЩЕМ ДОСТУПНЫЙ БИЗНЕС-КЛАСС. В ТРИ РАЗА ДЕШЕВЛЕ, ЧЕМ В МОСКВЕ! ПРОЕКТЫ И ЦЕНЫ: В БАЛАШИХЕ ЗА МЕТР ПРОСЯТ 78 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ, А В ОДИНЦОВО - 100 ТЫСЯЧ

В Подмосковье преобладают бюджетные новостройки сегментов эконом и комфорт, но есть и более дорогое жилье, причем в последнее время растет доля бизнес-класса. Покупатели выбирают его за лучшие технические характеристики как самого дома, так и квартир, архитектурные красоты, собственную инфраструктуру и удачное расположение, как правило, рядом с лесами и водоемами, но недалеко от выезда на шоссе.

Актуальные цены

Подмосковье большое, поэтому цены здесь, конечно, очень разнятся: “В области на стоимости проекта сказывается не только его класс, но и направление, город, близость к столице и транспортная доступность”, – говорит Ксения Гришковец, маркетолог компании “Пересвет-Инвест” . Определенную роль в ценообразовании играют экология и инфраструктурная составляющая проекта. “А также цена в новостройках бизнес-класса сильно зависит от стадии готовности дома”, – добавляет Юлиан Гутман, директор департамента новостроек компании “ИНКОМ-Недвижимость” . “Так, средняя стоимость квадратного метра в доме на уровне котлована – 99,7 тыс. руб., а на этапе сдачи проекта – 110 тыс. руб.”, – сообщает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК “МИГ-Недвижимость”.

Самые бюджетные предложения при прочих равных традиционно располагаются на востоке и юго-востоке, а самые дорогие – на западных направлениях. “В Балашихе за метр приходится платить 78-82 тыс. руб., а, для сравнения, в Одинцово, что на юго-западе, цены доходят до 101-106 тыс. руб.”, – сообщает Вартан Погосян, директор департамента маркетинга компании TEKTA GROUP . Средний же по ценам вариант – северо-восточное направление. Например, в Мытищах квадратный метр стоит 80-85 тыс. руб., а в Сергиевом Посаде, который к тому же находится в 52 км от МКАД, стоимость квадратного метра бизнес-класса, по данным Ольги Хасановой, руководителя премии Urban Awards, начинается от 51,5 тыс. руб.

Однако даже на востоке и юго-востоке цены могут быть довольно высокими – если в городе планируется строительство метро. Например, в Котельниках (2 км от МКАД), где по планам Московского метрополитена одноименная станция должна открыться уже в нынешнем году, стоимость двухкомнатной квартиры бизнес-класса в проекте “Белые Росы” составляет 7 – 7,6 млн руб., тогда как в среднем по Подмосковью в зоне до 20 км от МКАД – 6 – 6,5 млн руб.

Если же говорить о средних ценах, то тут данные экспертов несколько разняться. Самые высокие цифры называет Софья Лебедева, генеральный директор компании “МИЭЛЬ-Новостройки” : “По нашим данным, в феврале 2014 года средневзвешенная цена на подмосковные новостройки бизнес-класса составила 119,8 тыс. руб./кв. м. В сравнении с ценами на жилье комфорткласса она выше на 61,6%, а экономкласса – на 72,1%”. Практически такую же среднюю стоимость квадратного метра жилья в сегменте бизнес в зоне до 20 км от МКАД – а именно 114,1 тыс. руб. – указывает и Дарья Третьякова, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании “Азбука Жилья” . По мнению эксперта, новостройки комфорткласса дешевле на 35,2%, а проекты экономкласса – на 32,2%.

Однако большинство экспертов считает, что стоимость подмосковного бизнес-класса в радиусе 20-30 км от МКАД составляет в среднем около 90-100 тыс. руб./кв. м, а разрыв цен (если говорить о квадратном метре, разрыв в стоимости квартир больше, так как квартиры бизнес-класса просторнее) по сравнению с комфортклассом и классом эконом, который зачастую лишь на пару тысяч дешевле комфорта, достигает 20-25%. “Средняя цена бизнес-класса оценивается в 98,7 тыс. руб./кв. м, а средняя цена эконом и комфортклассов – 79,6 тыс. руб./кв. м”, – утверждает Денис Бобков, руководитель аналитического центра ОАО “ОПИН” . А, например, по данным Татьяны Калюжновой, руководителя “ИРН-Консалтинг” , средняя стоимость квадратного метра в домах повышенной комфортности в зоне до 20 км от МКАД составляет 95 745 руб., что на 24,4% дороже, чем в обычных подмосковных новостройках. Эксперт отмечает, что такая большая разница получилась потому, что почти 44% новостроек повышенной комфортности находится в Реутове, где средние цены на жилье существенно выше, чем во многих других подмосковных городах рассматриваемого сегмента. Причина – хорошая транспортная доступность Реутова благодаря наличию в нем станции метро и близости города к МКАД.

А если сравнивать Подмосковье с Москвой, то разница получается довольно большой, ведь даже столичный экономкласс, по данным Вартана Погосяна (TEKTA GROUP), сегодня стоит около 150 тыс. руб./кв. м. “А средняя стоимость монолитного домостроения (бизнес-класс) в районах Новой Москвы составляет 96 тыс. руб./м кв., а в Москве, без учета предложений элитного ЦАО, – 187 тыс. руб./м кв.”, – говорит Ксения Гришковец (“Пересвет-Инвест”). Если же убрать ограничения по ЦАО, то средняя стоимость квадратного метра в столичном проекте бизнес-класса, по данным Антона Скорика, генерального директора ООО “Мортон-Инвест” , доходит до 250-280 тыс. руб., а в некоторых случаях может быть и 600 тыс. руб. “В итоге получается, что по сравнению с жильем в старых границах Москвы подмосковный бизнес-класс стоит на 9,7% меньше, чем московский экономкласс, на 20,9% меньше, чем комфорткласс, и на 46,2%, чем бизнес-класс”, – уверяет Софья Лебедева (“МИЭЛЬ-Новостройки”). А по данным Дарьи Третьяковой (“Азбука Жилья”), разрыв получается еще больше: “Уровень средневзвешенной цены предложения в новостройках бизнес-класса старой Москвы выше на 115%, в новостройках комфорткласса – на 25,6%, в новостройках экономкласса – на 7%. И даже в новостройках бизнес-класса Новой Москвы цены по сравнению с Подмосковьем выше на 10,1%”.

О бОльшей разнице говорит и Татьяна Калюжнова (“ИРН-Консалтинг”): “В сравнении с рассматриваемыми новостройками Подмосковья столичные проекты экономкласса от ТТК до МКАД дороже на 12,2% (при их средней стоимости 9,7 млн руб.), а комфорткласса – на 34,3% (при цене 11,6 млн руб.). Московский же бизнес-класс дороже подмосковного в 3,2 раза”.

Таким образом, если в Подмосковье покупатель может получить уже построенное комфортное и современное жилье, то в Москве с таким же бюджетом он может претендовать разве что на строящуюся новостройку комфорткласса или на квартиру в старом жилом фонде, расположенную в отдаленном спальном районе. “В качестве примера тут можно привести однокомнатную квартиру в ЖК бизнес-класса “Олимпийская деревня Новогорск” в Химках площадью 42,8 кв. м. Ее стоимость составляет 6,2 млн руб. В Москве за такие же деньги предлагается однушка в микрорайоне “Царицыно” (комфорткласс) площадью 44,75 кв. м. Или можно рассмотреть ЖК “Правый Берег” (Химки). Однокомнатная квартира площадью 47,25 кв. м предлагается здесь за 7,3 млн руб. И с таким же бюджетом можно приобрести однушку площадью 42,48 кв. м в панельном ЖК “Большое Кусково” (экономкласс) в Новогиреево”, – объясняет Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга компании “Метриум Групп”.

Комплексы многоэтажек

Среди самых дешевых проектов бизнес-класса в Московской области (в зоне до 20 км от МКАД) можно выделить, например, ЖК “Акварели” (Балашиха, 7 км от МКАД), отличающийся нарядной архитектурой, современной инженерией и собственной инфраструктурой, включающей в себя детский сад, подземный паркинг, кладовые помещения, закрытый двор с детской площадкой, супермаркет, службы быта и т.п. И что приятно, в будущем рядом с комплексом пройдет ветка скоростного трамвая. Здесь минимальная стоимость квартир составляет 3,418 млн руб., столько стоит однушка площадью 35,8 кв. м во II очереди строительства, а в первой очереди, уже введенной в эксплуатацию, цены начинаются от 4,1 млн руб. – это стоимость однокомнатных квартир площадью 40,2 – 40,9 кв. м.

Надо отметить, что данный проект строит компания TEKTA GROUP, которая, как сообщает Ольга Хасанова (Urban Awards), как раз специализируется на строительстве жилья бизнес-класса в Подмосковье. И помимо ЖК “Акварели” она предлагает относительно недорогие квартиры в ЖК “Ньютон” (Мытищи), ЖК “Да Винчи” (Одинцово) и ЖК “Декарт”. По данным Анны Соколовой (“Метриум Групп”), в ЖК “Ньютон” стоимость квартир начинается от 4,89 млн руб., а в ЖК “Да Винчи” – от 5,27 млн руб.

Также к недорогим, но при этом интересным и качественным проектам бизнес-класса можно отнести ЖК ART (Красногорск), где стоимость квартир начинается от 3,95 млн руб. и комплексную застройку микрорайона 6А в городе Реутов на пересечении МКАД и шоссе Энтузиастов. “Микрорайон 6А включает в себя девять монолитно-кирпичных домов высотой 25 этажей, на первых этажах которых разместятся объекты инфраструктуры. В I квартале 2014 г. 1-3-комнатные квартиры от 55 до 146 кв. м предлагались в шести домах в активной фазе строительства (первые – средние этажи) за 4,4 – 10 млн руб.”, – рассказывает Татьяна Калюжнова (“ИРН-Консалтинг”).

Доступная стоимость квадратного метра – от 70 тыс. руб. зафиксирована в ЖК “Никольский квартал” (центр г. Дзержинский, недалеко от Свято-Никольского Угрешского монастыря). “В этом проекте предлагается три монолитных дома переменной этажности (8-13 этажей), выдержанных в едином архитектурном стиле. Предусмотрено строительство помещений для торговых и коммерческих предприятий и подземной парковки на 228 м/мест, а также благоустройство территории”, – рассказывает Ксения Гришковец (“Пересвет-Инвест”). Но, правда, в комплексе уже не осталось однокомнатных квартир, есть 2-3-комнатные и 5-комнатные двухуровневые апартаменты площадью 202 кв. м на последнем этаже с видом на Москву-реку (они стоят 15,42 млн руб.).
Много предложений бизнес-класса в Мытищах. Это, например, готовые ЖК “Барбарис” и ЖК “Ньютон”, объекты на среднем этапе строительства – ЖК “Академик-2” (планируемый срок ввода в эксплуатацию IV квартал 2014 года) и ЖК “9/18” (срок ввода Б1 и Б2 – II квартал 2015 г., А1 и А2 – IV квартал 2015 года) и проект на начальной стадии – ЖК BRAVO. “И тут, пожалуй, стоит отметить квартал “9-18”. Помимо хорошей внутренней инфраструктуры и удачного расположения он отличается предложением квартир-трансформеров”, – говорит Ольга Гусева (ГК “МИГ-Недвижимость”).

“ЖК “9/18” состоит из четырех жилых домов переменной этажности (9-18 этажей). На территории ЖК будет построен детский сад на 115 мест, центр дополнительного образования со школой искусств и медиацентром, двухэтажный физкультурно-оздоровительный комплекс с фитнес-центром и бассейном (25 м), ледовой площадкой (845,7 кв. м) и хоккейной школой. Кроме того, предусмотрено общее благоустройство территорий, где создадут спортивные и детские площадки, велодорожки, аллеи для бега, открытый зимний каток, лавочки и фонтан”, – рассказывает Ксения Гришковец (“Пересвет-Инвест”). Ну а стоимость квартир в этом проекте начинается от 4,21 млн руб. (квадратный метр от 100 тыс. руб.).

В Мытищах заслуживает внимания и ЖК “Рождественский” (4 км от МКАД по Ярославскому шоссе) – монолитный проект переменной этажности (7-16 этажей) с подземной парковкой на 963 машино-места. “Этот комплекс обладает всеми характеристиками бизнес-класса: уникальной концепцией и высоким качеством, наличием собственной инфраструктуры и удачным расположением в окружении 6 водохранилищ с пляжами и яхт-клубами, лесов и парков. Благодаря уникальному ландшафту территории и эксклюзивным проектным решениям от ведущего архитектурного бюро Москвы “Остоженка”, из панорамных окон квартир открываются прекрасные виды, в том числе на церковь Рождения Христова. Из паркинга предусмотрен прямой доступ в жилую часть, но на территории проекта не запланировано строительство автомобильных дорог. Вместо них жилой комплекс окружают пешеходные и велосипедные дорожки общей протяженностью 2 км”, – рассказывает Антон Скорик, генеральный директор ООО “Мортон-Инвест” . Плюс этого проекта также в том, что в шаговой доступности находится железнодорожная станция Мытищи, а в перспективе в 5 км от ЖК планируется строительство станции метро “Челобитьево”. При этом цены довольно демократичны: стоимость квадратного метра начинается от 90 200 руб., а стоимость однокомнатной квартиры – от 3,7 млн руб. И все это способствует активному спросу: “Завершение строительства ЖК “Рождественский” запланировано на II квартал 2016 года, но уже более 40% квартир продано”, – свидетельствует Антон Скорик.

На северо-восточном направлении можно подобрать квартиру бизнес-класса и в городе Королев. Как сообщает Ольга Гусева (ГК “МИГ-Недвижимость”), здесь предлагаются проекты “Золотые ворота”, “Омега 2”, “Дельта”, “Статус” и микрорайон “Сосновый бор”. Однокомнатные квартиры площадью от 43 до 52 кв. м можно купить по цене от 3,8 до 4,6 млн руб., а 2-комнатные (площадь от 63 до75 кв. м) – по цене от 5,4 до 6,7 млн руб.
Богат на проекты бизнес-класса и город Химки. Здесь специалисты рынка недвижимости выделяют ЖК “Солнечная система”, ЖК “Авиатор”, ЖК “Загородный квартал”, ЖК “Гелиос”, “Парк Тауэр”, проект Nuova Vita, дом на Юбилейном проспекте, 60А, и др. “Например, ЖК “Правый берег 2”, который состоит из двух 23-этажных корпусов, 17-этажной башни и 4 корпусов по 6 этажей, находится на этапе строительства. Жилая застройка идет с полным освоением территории: здесь будет собственный яхт-клуб, набережная, службы быта, магазины и т.п. Плюс из окон многих квартир открываются прекрасные виды на канал им. Москвы”, – рассказывает Ольга Гусева (ГК “МИГ-Недвижимость”). В этом проекте предлагаются квартиры площадью от 38 до 222 кв. м, и в том числе варианты с террасами на 23 этаже, а стоимость объектов начинается от 4,26 млн руб.

А на западе от столицы проекты бизнес-класса хорошо представлены в Красногорском районе. Пожалуй, самый известный комплекс этой зоны – ЖК “Красногорье de luxe”, где, по данным Екатерины Чермошенцевой, консультанта департамента оценки жилой недвижимости консалтинговой группы “Апхилл” , квартиры стоят от 80 тыс. руб./кв. м. Также известен ЖК “Палитра” (Красногорский район, пгт. Нахабино, 14 км от МКАД), где минимальная стоимость однушки 3,18 млн руб. А не так давно на рынок вышел проект “Павшино-Бэст” (Красногорск). “Этот комплекс строится по индивидуальному проекту и его отличает выгодное расположение на берегу Москвы-реки, высокая степень готовности и большие площади квартир. Так, площадь однокомнатных квартир стартует от 49,2 кв. м”, – рассказывает Софья Лебедева (“МИЭЛЬ-Новостройки”). А их стоимость начинается от 95 тыс. руб./кв. м.

Малоэтажные и среднеэтажные проекты

Однако сегодня Подмосковье застраивается не только масштабными комплексами, но и уютными малоэтажными и среднеэтажными проектами, и среди них тоже есть бизнес-класс. И один из лучших вариантов в этом сегменте, по мнению большинства экспертов, – это “Олимпийская деревня Новогорск” (Химки), включающая в себя также проекты “Олимпийская деревня Новогорск. Квартиры” и “Олимпийская деревня Новогорск. Курорт”. “Этот комплекс, разделенный на две части – лесную и прибрежную, отличают смелые и интересные архитектурные решения. Но главное – здесь сделан акцент на семейные ценности и всестороннее развитие детей, поэтому концепция предусматривает не просто жилой массив, а обустройство целого спортивно-образовательного кластера”, – рассказывает Софья Лебедева (“МИЭЛЬ-Новостройки”).

“Жителям всех трех проектов под брендом “Олимпийская деревня Новогорск” будут доступны известная школа единоборств “Самбо-70”, академия бокса А. Лебзяка, центр йоги, школа искусств, центр вокального мастерства, танцев и театрального искусства под руководством А. Кортнева, шахматная академия, а также детский сад, школа с углубленным изучением английского языка, фитнес-клуб класса люкс, Международная академия спорта (где прежде всего будут секции художественной гимнастики и игровых видов спорта)”, – сообщает Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании “Химки Групп” . А купить здесь можно и частные дома, и таунхаусы, и квартиры в малоквартирных домах, но на сегодня наиболее активно продажи идут в третьей части проекта – “Олимпийская деревня Новогорск. Курорт”. В монолитно-кирпичных 7-этажных домах предлагаются квартиры площадью от 45 до 400 кв. м.
Как сообщает Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК “Лидер” , цены в этом проекте зафиксированы в долларах, но по курсу 30 руб. за $1. При этом квадратный метр стоит от 4 900 долларов, а стоимость квартир, по данным Анны Соколовой (“Метриум Групп”), начинается от 6,17 млн руб.

Много достойных проектов бизнес-класса и в окрестностях инновационного центра “Сколково”. “Например, здесь находятся в реализации ЖК “Сколково Парк”, ЖК “Резиденции Сколково”, ЖК “Усадьба Сколково”, квартал “Грюнвальд” и ЖК “Русский Авангард”. Все они малоэтажные и относятся к так называемому клубному формату, который характеризуется закрытой территорией и ограниченным количеством жилых домов, – рассказывает Григорий Алтухов (ФСК “Лидер”). – А цены начинаются от 100 тыс. руб./кв. м в ЖК “Резиденции Сколково” и доходят до 300 тыс. руб./кв. м в ЖК “Сколково Парк”. В проекте же “Усадьба Сколково” застройщик выставляет цены в долларах, и на сегодняшний день это $6 500 за квадратный метр по текущему курсу, однако при личной беседе покупатель вполне может рассчитывать на скидку”.

Также к престижным объектам подмосковного бизнес-класса можно отнести ЖК “Парк Рублево” (Красногорский район, 1 км от МКАД рядом с метро “Мякинино”), где запланированы дома высотой 4 и 8 этажей. По мнению Ольги Хасановой (Urban Awards), это скорее сегмент бизнес+ или даже элит. Собственно на это указывает и цена: по данным Григория Алтухова (ФСК “Лидер”) – от 205 тыс. руб. за 1 квадратный метр. Но за эти деньги можно получить действительно качественное жилье: “ЖК “Парк Рублево” отличают концепция и качественные характеристики, которых сегодня нет ни в одном другом проекте Московской области. Проект воплощает индивидуальный авторский архитектурный проект, для облицовки домов используется клинкерный кирпич, сделанный эксклюзивно для этого проекта на заводе в Германии по последним строительным технологиям (он даже называется Rublevo 2). Также он предлагает собственный выход к Москве-реке и инфраструктуру самого высокого уровня: международную школу, детский сад, аптеку, банки, химчистки, причал, спортивные площадки, фитнес-центр класса люкс, рестораны и т.п. А квартиры, представленные в комплексе, отличаются террасами и большими площадями (от 62,1 кв. м до 284,2 кв. м. – От ред.)”, – рассказывает Денис Бобков (ОАО “ОПИН”).

Вообще, малоэтажные и среднеэтажные проекты дороже комплексной застройки, но можно найти и более бюджетные варианты, причем на западных направлениях. Например, микрорайон “Новорижский”, расположенный на одноименном шоссе в 11 километрах от МКАД. Здесь на территории 9,5 га предусмотрено строительство семи монолитных домов с 8-9 этажами. Сегодня все корпуса находятся уже на высокой стадии готовности, а 1-4-комнатные квартиры площадью 45 – 137 кв. м можно было приобрести за 4 – 13,1 млн руб.”, – рассказывает Татьяна Калюжнова (“ИРН-Консалтинг”).

Демократичные цены и в ЖК “Отрада” (вторая очередь со сроком сдачи II квартал 2015 г.), расположенном на Пятницком шоссе. “Этот проект представляет собой 5-6-этажные дома, находящиеся рядом с огромным лесным массивом и недалеко от конноспортивного комплекса “Отрада”. А изюминкой жилых домов в данном комплексе являются квартиры с просторными террасами на первом и последнем этажах”, – рассказывает Ольга Гусева, коммерческий директор ГК “МИГ-Недвижимость” . Также в 2 км от МКАД по Алтуфьевскому шоссе реализуется проект “Новые Вешки”. “В первых корпусах этого комплекса уже выдаются ключи, а строительство других корпусов находится на завершающем этапе. Цены же начинаются от 120 500 руб. кв. м”, – рассказывает Елизавета Гудзь, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании “НДВ-Недвижимость”.

А если сместить свое внимание на юг и юго-восток от столицы, то можно найти цены – 80-90 тыс. руб./кв. м. Например, в известном проекте “Суханово Парк” (Варшавское шоссе, 5 км от МКАД), по данным Екатерины Чермошенцевой (“Апхилл”), стоимость “квадрата” стартует с 85 тыс. руб.

“Но при этом ЖК выгодно отличается благоустроенной территорией с фонтанами и водопадами и развитой инфраструктурой, в составе которой запланированы кафе, ресторан, кинотеатр, пейнтбольный клуб, лодочная станция, детские и спортивные площадки и велодорожки, фонтаны и водопады. И выбор жилья здесь очень широкий, есть таунхаусы площадью от 90 до 200 кв. м, дуплексы и квартиры в многоквартирных домах”, – рассказывает Ксения Гришковец (“Пересвет-Инвест”), отмечая при этом, что данный проект – один из самых успешных, реализованных после кризиса, то есть не в самый простой период для загородного рынка.

Резюме журнала www.metrinfo.ru

В Подмосковье довольно активно развивается сегмент бизнес-класса. Практически на всех направлениях от МКАД можно найти интересные проекты с приятными архитектурными решениями и собственной инфраструктурой, причем как среди ЖК с высотками, так и среди малоэтажных и среднеэтажных объектов. Причем их стоимость, как правило, гораздо ниже столичной: с бюджетом, который в столице позволяет купить лишь скромную однушку эконом- или комфорткласса, удаленную от метро, в Подмосковье можно претендовать на бизнес-класс недалеко от станции электрички или запланированного в будущем метро. И при этом можно наслаждаться свежим воздухом, близостью лесов и водоемов. Собственно это и привлекает покупателей и стимулирует спрос.

http://www.realto.ru/journal/recomm/show/?id=49918